Una dintre problemele cele mai mari cu care se confrunta companiile mature este accesul la surse de finantare, destinate recapitalizarii sau pentru noi investitii.
Cele mai mari companii au in permanenta nevoie de bani, deoarece in ciuda perceptiei generale ca acestea au la dispozitie un capital foarte mare, acesta este in permanenta investit, iar lipsa de lichiditati duce la amanarea sau chiar anularea unor proiecte importante de investitii.
Singura varianta pentru a suplini aceste deficit de capital este creditul. Avantajele unui credit sunt numeroase:
- Ofera companiilor un anumit grad de flexibilitate pentru sumele ce au fost imprumutate si in ceea ce priveste termenele de ramursare si dobanzile:
- Este un semnal ce atesta performantele si viabilitatea afacerii pe piata, sau in fata unor viitori investitori;
- Intocmirea dosarului pentru banca este de fapt un audit al propriei afaceri, ce ofera investitorului o imagine de ansamblu a afacerii sale si un tablou complet al punctelor tari si al celor slabe.
Ca orice lucru si creditele au o serie de dezavantaje:
- Odata cu accesarea unui credit, orice companie matura isi asuma riscul de a pierde garantiile depuse sau avansul in cazul in care creditul nu mai poate fi restituit;
- Expunerea la riscurile de pe piata de capital este mare. Astfel, modificarea dobanzilor, riscul de fluctuatie valutara, etc, isi pot pune negativ amprenta asupra finantelor companiei;
- Banca se implica uneori in managementul firmei si impune anumite restrictii .
Surse de refinantare pentru piata imobiliara
Unul dintre cele mai expuse sectoare in ceea ce priveste lichiditatea este cel imobiliar. Odata ce creditele ajung mature, proprietarii afacerii vor avea nevoie de mai mult capital propriu, pentru a reface un raport esential pentru piata imobiliara: acela intre finantare si valoarea totala a proiectului, ce este afectat de devalorizarea activelor.
Spre exemplu, creditele acordate in perioada 2006 – 2007 au ajuns in situatia de a incalca clauza referitoare la valoarea imprumutului raportata la valoarea proiectului in piata (LTV), iar proprietarii trebuie sa completeze din surse proprii acest raport.
Aceasta situatie nu este doar o caracteristica a pietei romanesti, ci este intalnita tot mai des si la nivel mondial si provine din diferenta dintre soldurile imprumuturilor garantate cu o serie de proprietati de uz comercial ce vor ajunge mature si fondurile disponibile pentru refinantarea acestora.
Cel mai mare raport de expunere este prezent in Europa (51% din totalul deficitului – 126 miliarde dolari), urmata de Asia (29% din deficit – 70 miliarde dolari) si SUA (20% – 49 mld dolari).
In Europa s-a ajuns in aceasta situatie datorita monopolului impus de banci pe piata imobiliara cu creditare ipotecara, iar aceasta tendinta se va mentine si in viitor daca pe piata nu vor intra noi entitati de credit non – bancare.
Unul dintre factorii suplimentari ce pun presiune in piata imobiliara si influenteaza destul de puternic deficitul de refinantare, este ca proprietatile secundare se confrunta cu un risc de refinantare semnificativ mai mare decat cele de tip prime, deoarece investitorii si creditorii cauta in principal proprietati prime, interesul pentru cele secundare mentinandu-se destul de scazut.
Un alt risc pentru proprietatile secundare il reprezinta tulburarile fluxului monetar. Acestea pot avea un puternic impact negativ si asupra garantiilor colaterale de calitate inferioara si a creditelor asociate acestora.
SUA nu sunt afectate foarte mult de acest flagel, deoarece scadentele medii ale imprumuturilor sunt de 10 ani, lucru ce a izolat practic piata americana in fata scaderilor valorilor de capital. In plus, sistemul de rate fixe si amortizarea programata ofera americanilor un avantaj destul de mare in confruntarea cu deficitul de finantare.
Solutii inovatoare pentru companiile mature
In prezent se observa o tendinta de compensare a deficitului de finantare cu o serie de solutii bancare inovative.
Astfel, o serie de extensii oferite imprumuturilor mature sunt inlocuite prin extensii cuplate cu modificarea conditiilor garantiei si ale imprumutului de baza.
Institutiile bancare au introdus si obligativitatea colectarii integrale a numerarului disponibil, asigurandu-se astfel ca toate veniturile obtinute de proprietatile garantate sunt utilizate pentru plata imprumutului si nu capata alte destinatii.
Deficitul de finantare al creditelor mature ar putea fi inlaturat cu ajutorul capitalului disponibil la nivel mondial. Sondajele efectuate de unele dintre cele mai renumite companii din domeniu au scos in evidenta ca sunt disponibili pentru investitii imobiliare nu mai putin de 376 miliarde de dolari.
In ciuda acestei sume, compensarea deficitului de finanare este pusa sub semnul indoielii de mai multe probleme. Astfel, foarte multi dintre investitori nu au capacitatea de a cumpara credite, iar imprumuturile nu au un pret suficient de atractiv pentru a atinge randamentele cerute de catre investitori.
In Romania investitiile in domeniul imobiliar au fost substantiale in anii de boom economic. Astfel, suma investita in 2007 a fost undeva in jurul a doua miliarde de euro, iar in 2008 aceasta a scazut cu aproximativ 40% (pana la circa 1,2 miliarde de euro).
In ciuda acestor sume, marea majoritate a proprietatilor sunt in prezent devalorizate, iar problema principala cu care se confrunta investitorii este lichiditatea scazuta.
Aceast lucru se datoreaza in principal chiriilor scazute si a gradului mic de ocupare a imobilelor, ce afecteaza negativ tinta de venituri si duc la probleme grave in ceea ce priveste rambursarea imprumuturilor, afectand in aceeasi masura si nivelul lichiditatilor financiare.
In plus, reactia bancilor pe piata imobiliara a suferit o schimbare drastica. Daca 2007 si 2008 au fost ani in care bancile s-au multumit sa contabilizeze imprumuturile, sa constituie provizioane si sa amane in mod repetat termenele de rambursare ale imprumuturilor, in prezent acestea au trecut la o politica extrem de agresiva pentru recuperarea creditelor: lichidarea proprietatilor.
Sunt intalnite de asemenea numeroase cazuri in care proprietarii recurg la vanzarea imediata a proprietatilor nou construite pentru a scapa de datorii.
Astfel, Carpathian (unul dintre cele mai mari fonduri de investitii) a vandut imediat dupa terminarea constructiei mall-ul Atrium Center Arad pentru a lichida o datorie de 4 milioane de euro.
Odata depasita perioada de criza, economia Romaniei a urmat un trend de crestere, iar cele mai multe probleme privind lichiditatile au disparut. Astfel, bancile au deschis cu generozitate baierele pungii si au relaxat conditiile de creditare, iar investitorii si-au recapatat apetitul in ceea ce priveste sectorul imobiliar.
Astazi, pe piata imobiliara din Romania traim cu un ciudat sentiment de deja – vu. Cresterea imobiliara este sustinuta in mare parte de un comportament emotional, determinat de o politica de relaxare fiscala si de reducere masiva a dobanzilor, insotita si de o scadere semnificativa a cotei TVA pentru constructii.
Din pacate, se pare ca nu am invatat nimic din lectia oferite de 2008, aceea ca un apetit de consum crescut artificial pe baze emotionale se va opri la fel de brusc, odata cu primele semne ale unei viitoare crize financiare.
Desi au trecut noua ani de la criza din 2008, in Romania preturile la imobiliare sunt la un nivel mai mic cu 50% fata 2008, iar germenii unei viitoare crize isi fac deja amenintatori aparitia.
Orice influenta din partea statului sau a investitorilor vor crea o noua bula imobiliara, iar preturile se vor prabusi odata cu disparitia acestor factori.
Astfel, o crestere a nivelului TVA in constructii sau a nivelului avansului perceput de catre banci, coroborat cu o crestere a nivelului dobanzilor la imprumuturile imobiliare si o posibila stopare a programului Prima Casa va avea efecte devastatoare asupra sectorului imobiliar din Romania.
Primele semne ale crizei deja si-au facut aparitia, dobanzile de referinta pentru creditele in lei si in euro (EURIBOR si ROBOR) cunoscand deja cresteri semnificative. De altfel, specialistii prevad o dublare a dobanzii interbancare atat pentru creditele in lei cat si pentru cele in valuta.
Pretul locuintelor deja a crescut deja destul de mult, iar bancherii ne atrag atentia ca o crestere in continuare a preturilor va duce la o scadere a gradului de accesibilitate.
Astfel, companiile mature vor trebui sa manifeste o prudenta foarte mare in urmatorii ani atunci cand apeleaza la credite. O noua criza se apropie, iar acest lucru este sustinut de faptul ca cea mai lunga perioada de crestere economica de dupa 1985 a fost de 9 ani (2000 – 2009), urmat de o perioada de contractie de doi ani, iar din 2011 a inceptut noul ciclu de crestere economica ce a ajuns in acest moment in al saptelea an de crestere.
Factoringul, o alternativa fiabila de finantare pentru companiile mature
Un nivel crescut al lichiditatilor este esential pentru orice companie ajunsa la maturitate, deoarece de acesta depinde intreaga politica financiara a firmei, iar mentinerea unui flux de numerar sanatos este o operatiune esentiala pentru succesul afacerii.
De cele mai multe ori acest lucru este dificil de realizat, deoarece majoritatea capitalului este reinvestit imediat in alte afaceri, iar compania va trebui sa apeleze la alte mijloace de finantare.
Desi piata financiara prezinta o oferta destul de larga de produse de creditare, marea majoritate a acestora sunt insotite de o serie destul de larga de dezavantaje, iar in ultimul timp pe piata isi fac loc noi produse inovative ce asigura firmelor acel aport de capital de care au nevoie.
Unul dintre cele mai noi mijloace de finantare este factoringul, ce rezolva una dintre principalele probleme ce cauzeaza lipsa de lichiditate a unei firme, aceea de neincasare la timp a facturilor.
Factoringul inseamna vanzarea imediata a facturii catre un furnizor de servicii de factoring sau catre o banca, firma intrand astfel imediat in posesia lichiditatilor.
Lichiditatile vor fi incasate in proportie de 80% in avans, iar restul de 20% vor fi primiti in momentul incasarii integrale a facturii.
Avantajul acestuia pentru o companie matura consta in:
- Accesul imediat la suma facturata;
- Un nivel flexibil al finantarii, ce este ajustat in functie de necesitatile companiei;
- Nu necesita nici o garantie materiala;
- Ofera companiei posibilitatea sa scape de problema termenelor de plata ale partenerilor;
- Creste viteza de rotatie a activelor si diminueaza costurile administrative;
- Acopera riscul de neplata al partenerilor.
Operatiunile de factoring sunt reglementate de Banca Nationala a Romaniei prin acte normative legate de activitatile desfasurate in institutiile non – bancare sau in bancile comerciale, iar legea ce sta la baza acestei activitati intra sub incidenta Articolului 6 din Legea nr. 469 / 2002.
Operatiunile de factoring sunt legate in principal de tara de resedinta unde vor ramane banii.
Astfel, factoringul intern presupune incheierea unui contract intre o companie matura si un agent de factoring pentru incasarea unor facturi emise pentru furnizarea de servicii sau bunuri in tara de resedinta a clientului, iar factoringul extern se ocupa numai de finantarea activitatilor de export.
Este intalnit in piata si sistemul de factoring invers, acolo unde agentul de factoring se ocupa de finantarea datoriilor unui debitor fata de un furnizor, prin care acesta din urma se obliga sa achizitioneze si sa pre-finanteze creantele unor furnizori predefiniti fata de un debitor.
In functie de modul de preluare a creantelor factoringul poate fi:
- Partial: nu toate facturile sunt admise la cumparare, fiind supuse unui proces de selectie, iar obligatia incasarii acestora ii revine integral aderentului;
- Total: agentul de factoring preia incasarile tuturor facturilor. Acesta se va ocupa de incasarea contravalorii facturilor, va finanta operatiunea si va acoperi riscul de credit.
In functie de momentul in care se vor incasa facturile, factoringul se poate clasifica in mai multe categorii:
- Factoringul cu plata imediata: companie intra in posesia integrala a contravalorii facturilor imediat ce acestea sunt receptionate de agentul de factoring;
- Factoringul cu plata la scadenta: creantele sunt platite in momentul in care factura este incasata;
- Factoringul mixt este o combinatie a celor doua variante prezentate mai sus. Un procent intre 80 – 85% este platit in momentul in care agentul de factoring intra in posesia facturilor, iar restul sumei este platita in momentul incasarii integrale a sumei datorate de catre client.
Factoringul inchis este acela in care contractul de factoring ramane secret, iar factoringul deschis inseamna ca o companie matura cedeaza in totalitate agentului de factoring toate createle, notificand in acest sens debitorii.
Factoringul cu regres este acela ce va oferi agentului de factoring posibilitatea de recupera sumele neincasate de aderent (in caz de neplata a facturilor) de catre debitor prin tragerea sumelor datorate direct din contur debitorului, sau prin valorificarea garantiei.
Factoringul fara regres este acela in care agentul de factoring plateste aderentului un avans mai mare (de aproximativ 80% din suma), iar restul va fi platit la 180 de zile de la data scadentei, chiar daca agentul de factoring nu incaseaza (total sau partial) suma datorata de catre client.